强刺激开始!空置率第一城,顶不住了

01 | 买房给奖励、补贴

进入2023年,从各城市对待楼市的行动来看,大多还是信心不足。

这种信心不足可能来源于很多城市对GDP目标的设定上偏谨慎。

从公开数据来看,24个万亿GDP城市所设定的2023年GDP增速目标,只有广州、重庆两座城市较2022年的增速目标上调,其余全部下调。

宁波、合肥、福州更是大幅下调目标1.5个百分点。

强刺激开始!空置率第一城,顶不住了

这种目标的谨慎态度,是宏观大环境的映射。

正如本号在之前多篇文章中强调的,尽管疫情已经放开,但全球经济形势仍不容乐观,世界格局秩序撕裂程度在加重,俄乌战争仍是不安定因素。

在这种背景下,2023年的大环境肯定要比2022年好,但想好到哪里去,难度还是比较大。

于是,我们可以看到,进入2023年,从热点城市到三四线城市,托举楼市的措施依旧在持续。

郑州近日已经将首套房房贷利率跌破了地板线,而另一座城市南昌,最新传出的消息,其核心区红谷滩开启了强刺激模式。

1月29日,“江西住建”发布了《红谷滩区“迎新春·惠民生 红动暖春购房节”活动实施方案》,其中提到:

活动期间购房人可享受200元/平方米的购房补贴,单套最高不超过4万元,此外,销售量高的房企还能得到政府奖励,最高不超过50万元。

强刺激开始!空置率第一城,顶不住了

红谷滩是南昌CBD之一,是南昌的核心地带,也是南昌房价的最高区域。

核心地带居然都要开启这种买房给补贴给奖励的模式,来调动大众的购房积极性,可见南昌楼市有多艰难和着急。

02 | 近一半区域跌破万元

作为弱省的省会,南昌本身的综合实力并不强,但南昌的房价在上一轮牛市中却跟涨太猛。

一个其均价在2018年顶部时期达到了1.5万元的均价,其中核心区不少楼盘的价格冲上了2万乃至3万。

然而,当年南昌的GDP才5274.67亿元,常住人口554.55万人。到2022年,南昌GDP也才7203.5亿元。

当自身的综合实力支撑不起房价的时候,面前只有一条路可走,那就是回调。

南昌房价回调,并非始于去年,去年全国房价全线下调,南昌在全面下调之前就已经启动。

早在疫情爆发的第一年,也即2020年,南昌房价就开启了微调模式。

然而,就这点跌幅南昌都受不了,于是在2021上半年公然放开大南昌都市圈限购,来了一个大南昌都市圈“购房同权”,结果第二天就被住建部约谈,被迫撤回,自己也被列入了重点监测名单。

原本的利好,在约谈、收回之下,变成了利空,加速了南昌房价的回调。

进入2021下半年,在全国楼市转向的大背景下,南昌楼市的泡沫不断被挤压,房价跌跌不休。

进入2022年,南昌房价继续调整,在统计局纳入统计的70个大中城市中,南昌是40个房价至少回到三四年前的城市之一。

国家统计局公布的12月份数据显示,南昌二手房价格相较于2020年下跌了2%。

根据南昌楼市情报梳理,目前青云谱区、新建区、南昌县虽然挂牌量仍在万元以上,但实际成交价已经跌破了万元,湾里区无论挂牌价还是实际成交价都在万元以下。

强刺激开始!空置率第一城,顶不住了

此外,梳理的288个二手房热门小区中,本月挂牌均价上涨的小区有60个,持平小区11个,下跌的小区有217个,一大半小区的房价都在调整当中。

成交量方面,中指院披露的数据显示,2022年南昌市商品住宅成交482.08亿元,同比下滑25.8%,成交金额连续三年下降,较2019年高位下滑46.9%。

此情此景,南昌早就按捺不住,去年就开启了买房给补贴模式,比如9月份南昌县发布购房补贴活动,9月1日至11月30日期间在南昌县购房,90平米以下每套补贴1000元,90平米以上每套补贴5000元。

此外,去年南昌的限购桎梏也被全部打开,从南昌中介处了解到的消息是,外地人在南昌购房已经没有了任何限制。

作为一个已经不限购的城市,在当下的环境下,想要调动大家的购房积极性,除了给补贴,貌似也没有更好的办法。

所以,才有红谷滩区最近发布的购房给购房者补贴,给开发商奖励的活动。

03 | 南昌楼市后续走势

给补贴和奖励,只是隔靴搔痒而已,补贴力度并不大,一平米才补贴200元。对民众的购房积极性调动力量并不大。

对于南昌楼市后续走势判断,本号以为,继续阴跌的可能性更大,最好也不过进入横盘模式。

因为:

一方面,南昌的空置率超高。

贝壳研究院今年发布过一份18个重点城市住宅空置率的数据,根据3个月无人居住的存量房作为抽样调查目标计算得出的结果。

其中南昌以20%的空置率位居第一位,也即每5套住宅,就有一套是空置的。

强刺激开始!空置率第一城,顶不住了

来源:贝壳研究院

在此解释一下,在报告发布之后,贝壳研究院没过多久就删除了,并发布了一份道歉声明。很多人以为,这是数据不够谨慎所致。

事实上,删除报告,主要是来自各方的压力,毕竟空置率这个数据都是各城市的隐私,各城市自己从来不会公布,被贝壳研究院这样一公布,炸开了锅。

事实上,这个空置率还是非常保守,毕竟只是抽样调查了3个月无人居住的存量房,还有很多新房没有纳入统计。

所以说,贝壳研究院公布的这个数据,只会低不会高。

另一方面,南昌的库存量太大。

根据克而瑞研究中心,截至今年6月末,南昌市商品房广义库存量达到8000万平方米以上,在全国各大中城市里也处于前列。

新房库存如此之多,而二手房空置率位居全国第一。新房与二手房加在一起,让南昌的整体供应已经远大于需求。

在这种背景下,尽管南昌在对整个江西的人口虹吸表现上不错,也即每年的人口增量不错,但一时间也难以消化掉如此多的房子。

房子供大于求,再加上南昌目前房价虽然调整了不少,但均价仍超过了南昌综合实力所能够承受的范围。

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