北方楼市“集体失守”?央行原副行长:需要做好潮水退却后的准备

自统计局公布2022年全国GDP数据后,各省也纷纷发布了2022年GDP数据,截至目前共有31个省份发布了GDP数据,有这样几组数据值得关注:1、广东、江苏经济总量超过10万亿,遥遥领先于其他省份,其中广东已经连续 34 年位居全国首位,而江苏则是连续 30 年位居全国第二;2、在5万亿梯队上,四川、湖北、福建三省竞争较为激烈,其中湖北GDP总量重返第七,福建与上述两省差距逐渐收窄;3、从GDP占比来看,南方经济占比重64.58%,北方占比35.42%,南北差距减少到29.2个百分点,为过去十多年来首次收窄。

北方楼市“集体失守”?央行原副行长:需要做好潮水退却后的准备

该数据是否意味着,经济重心南移的现状就此终结?有人评价道,按照这个趋势,再过十几年北方经济总量可能就会反超南方,理论上来说的确有可能,但实际离反转却有很长距离。公开数据显示,2010-2021年,北方GDP占比从42.8%快速下降至35.2%,南北经济总量差距从14.4个百分点迅速扩大至29.6个百分点,人均GDP差距从0.97扩大为1.25。经济学家任泽平表示:南北差距根本上是市场化程度的差距。

北方楼市“集体失守”?央行原副行长:需要做好潮水退却后的准备

作为我国核心经济支柱,房地产市场发展自然也能够反映出整体经济情况。相关数据显示,2022年前11个月,东部、中部、西北、东北,“房地产投资开发建设”同比减少6.5%、6.2%、16.1%、22.8%;“商品房销售面积方面”同比减少22.8%、19%、27%、35.9%;“住房销售额”同比减少25.6%、24%、30.5%、39.5%。通过数据不难发现,相较于南方地区来说,北方地区楼市下行更为明显,不仅如此,前不久有机构整理出2023年1月全国316城的房价数据,同样能够发现北方楼市房价不容乐观:

其中,鹤岗房价环比下跌11.99%;辽源房价环比下跌6.01%;四平房价环比下跌6.88%;锦州房价环比下跌6.44%;菏泽房价环比下跌9.50%;通辽房价环比下跌6.46%;益阳房价环比下跌6.51%;南阳房价环比下跌6.81%;商洛房价环比下跌7.15%;宿迁房价环比下跌12.67%;聊城房价环比下跌10.04%。不难发现,房价下跌较为明显的城市中,同样是以北方城市为主。此外,张家口、潍坊、威海、德州、保定、日照、泰安等城市同样处于持续阴跌的状态。

北方楼市“集体失守”?央行原副行长:需要做好潮水退却后的准备

为何北方楼市会出现“集体失守”的情况?笔者认为主要有以下三个方面的原因:

首先是南北城市经济差距以及居住需求的改变:上文已经提到过,除了2022年以外,过去十几年南北城市经济差距均在持续扩大,楼市发展能够推动经济发展,与此同时经济发展也能够带动楼市上行,随着南方城市经济发展越来越快,而北方城市经济发展则会受阻,与房地产市场上下游几十个相关产业发展自然也会受阻。与此同时,随着生活水平提升,人们更偏向在南方城市生活居住,气候相对宜人,空气质量也更加好。

其次是楼市持续调控:相关数据显示,2022年我国楼市调控次数超过千次,在过去几年楼市持续不断的调控下,住房的金融投资属性在不断消除,当前越来越多的炒房客投资者正在抛资撤离,二手房市场已经出现了“房满为患”的情况。不难发现,最近两年楼市整体发展趋于平稳,自2020年6月以来,全国新房价格每平方米只变化了53元,2022年更是过去几年来首次出现房价下跌的情况。从城市分布来看,热点城市以南方城市为主,许多北方城市地段偏远,房价抗跌性也较差,因此更容易出现下跌的问题。

北方楼市“集体失守”?央行原副行长:需要做好潮水退却后的准备

最后是人口持续流动:随着交通不断便利,当前人口流动也愈发频繁,当前越来越多的人倾向于前往热点城市发展,由此导致楼市中“分化”的现象越来越明显。简单来说,随着楼市不断分化,房价也会出现两端发展的情况。比如对于人口持续流失的偏远城市来说,人口不断减少意味着住房需求持续减少,相应的房价也会下跌。而对于人口流入的热点城市,不断流入的人口给予了房价支撑,房价很难下跌,从地段来看,南方热点城市同样多于北方。

可能有人会问,那么未来南方城市会出现楼市“集体失守”的情况吗?答案是肯定的。说到底,住房本质上也是一种“商品”,那么其价格就会受到供需关系的影响,当前住房供应数量已经远大于需求数量,过去房价还能够保持上涨的原因主要在于炒房投资的群体“放大”了住房需求,但随着不断的调控下,当前住房的投资属性在逐渐消除,越来越多的炒房客投资者退出市场,真正的需求自然得以呈现。

北方楼市“集体失守”?央行原副行长:需要做好潮水退却后的准备

央行发布的一份公开调研报告数据显示,截至2019年末我国城镇家庭住房持有率就已经高达96%,换言之仅有不足4%的城镇家庭没有买房,并且持有多套房的家庭占比40.5%。反观住房供应,西南财大一组数据显示2017年我国城镇空置住房数量为6500万套,整体空置率高达21.8%,有专家按照上述空置率结合过去5年住房销售面积行进测算,得出当前整体空置房已经超过一亿套的结论,足以满足2.5亿人的住房需求。

北方楼市“集体失守”?央行原副行长:需要做好潮水退却后的准备

也就是说,未来需要面临的问题并不是房价会大涨,而是多余的房子该由谁来“接盘”的问题。有人认为当前开发商应该停止建设,未来多余的房子由不断新增的人口来消化,这样问题就能迎刃而解。但这个设想显然难以成立,对于开发商来说,停止建设新房相当于失去了收入来源,并且企业背负的高额负债也会无力偿还,更重要的问题是当前我国也面临着严峻的人口问题。

北方楼市“集体失守”?央行原副行长:需要做好潮水退却后的准备

1月17日,国家统计局公布了2022年的人口数据:2022年末全国人口为141175万人,比上年末减少85万人。全年出生人口为956万人,人口出生率为6.77‰;死亡人口1041万人,人口死亡率为7.37‰;人口自然增长率为-0.60‰。也就是说,在持续多年低生育时代后,我国也正式进入了人口“负增长”时代,许多专家学者表示,这种趋势能会持续多年,换言之多余的住房可能会面临“无人接盘”的问题,正如央行原副行长吴晓灵强调的那样:

泡沫中狂欢的日子不多了,做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。

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